Mal im Ernst: Wer kümmert sich eigentlich um die Steuerpflicht von Immobilienbesitzern auf Mallorca?
Wahrscheinlich nur diejenigen, die es wirklich ernst meinen mit dem Kauf einer Immobilie auf der schönsten Insel der Welt.
Aber wussten Sie, dass Immobilienbesitzer auf Mallorca auch dann steuerpflichtig sind, wenn sie nicht auf Mallorca wohnen und arbeiten?
Ja. Leider ist das so. Das gilt sowohl für Investoren als auch für Privatkunden. Das schreibt der Gesetzgeber vor:
- Jeder, der seine Mallorca-Immobilie privat hält, muss auf Mallorca eine Steuererklärung abgeben.
- Und jeder, der eine eigene Finca besitzt, muss das auch tun. Und dann auch in Deutschland.
Lesen Sie in diesem Artikel, ob Sie betroffen sind und was Sie dann zu tun haben.
Steuerpflichten gelten auch für Mallorca-Immobilien als Kapitalanlage
Zunächst einmal zu Ihrer Beruhigung: Unsere Kunden der CPH Invest GmbH sind nicht betroffen. Denn diese Kunden profitieren von einem entscheidenden Vorteil: Sie investieren nicht direkt in Spanien, sondern profitieren von unserer Expertise in diesem spannenden Immobilienmarkt und beteiligen sich an einem Immobilienprojekt. Hier finden Sie unseren Kompass, wie Sie Ihr Geld mit CPH Invest optimal anlegen können .
Bei uns finden Sie sowohl ausgewählte Grundstücke als Kapitalanlage als auch Immobilienprojekte, die wir im Rahmen des Crowdfundings von Mallorca Immobilien finanzieren.
Und wenn Sie nicht zu den zufriedenen Kunden der CPH Invest GmbH gehören?
Wahrscheinlich haben Sie eine Mallorca-Immobilie "auf eigene Faust" gekauft. Denn die ehrlichen Makler auf der Insel weisen definitiv auf diese Situation hin.
Wann sind Sie betroffen?
Dann lesen Sie diesen Artikel. Wenn Sie sich als eigener Investor auf Mallorca an unserem Programm beteiligen und Ihr Projekt von uns betreuen lassen, informieren wir Sie natürlich rechtzeitig über Ihre Fristen (siehe oben!)
Sie wollen das Steuerproblem aussitzen? Das ist keine gute Idee. Denn Steuerhinterziehung ist in Spanien schon lange kein Kavaliersdelikt mehr. Es lohnt sich also einfach nicht, den Termin zu versäumen. Denn Sie können die Erklärung beim örtlichen Steuerberater abgeben und die Steuern sind in der Regel sehr niedrig.
Wann müssen Sie eine Steuererklärung abgeben?
Sie müssen die Steuererklärung für Immobilienbesitzer auf Mallorca abgeben, wenn Sie nicht in Spanien wohnen. Ja, Sie haben richtig gelesen: Sie müssen diese Erklärung nur abgeben, wenn Sie nicht in Spanien wohnen.
Der Grund dafür liegt im spanischen Gesetz IRNR. Wenn Sie in Deutschland wohnen, sind Sie damit verpflichtet, Mieteinnahmen in beiden Ländern anzugeben. Das heißt, sowohl in Spanien als auch in Deutschland.
In Spanien, auch wenn Sie dort keine Mieteinnahmen erzielt haben! Weil Sie Ihre Mallorca-Immobilie überhaupt nicht als Investition sehen.
Denn auch hier gilt die Eigennutzung als geldwerter Vorteil. Und führt daher zu einer pauschalen Mieteinnahme.
Müssen Sie eine Steuererklärung abgeben? Hier erfahren Sie, wie Sie es richtig machen.
Diese Steuererklärung für Gebietsfremde wird IRNR genannt. Impuesto de la rente no-residente. Wenn Sie also in Deutschland leben und arbeiten und eine Immobilie in Spanien besitzen, müssen Sie eine IRNR einreichen. Am besten lassen Sie dies von einem spanischen Steuerberater erledigen. Das kostet normalerweise nicht viel Geld. Und Sie haben die Verantwortung abgegeben.
Die Frist für die Einreichung der Steuererklärung endet am 31. Dezember!
Für jede Immobilie (für jedes IBI-Dokument) und für jeden Eigentümer (für jede NIF) muss eine separate Erklärung abgegeben werden. Sie haben noch keine IBI erhalten? Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Oder erhalten Sie Online-Zugang von ATIB.
Im Allgemeinen werden Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die NICHT vermietet und ausschließlich privat genutzt werden, mit dem fiktiven Nutzungswert besteuert.
Worauf Eigentümer, die ihr Ferienhaus vermieten, besonders achten müssen:
Diese Eigentümer müssen zusätzlich zum Selbstnutzungsformular eine separate Erklärung über ihre tatsächlichen Mieteinnahmen abgeben.
In den letzten Jahren ist das Thema IRNR eher eine Schuld gewesen. Aber das wurde gerne "vergessen". Das hat sich jetzt in Zeiten knapper Kassen leider geändert. Zudem haben viele Steuerzahler "vergessen", ihre Mallorca-Immobilie in Deutschland anzumelden. Das ist im Zuge eines immer perfekteren Informationsaustausches zwischen Deutschland und Spanien keine gute Idee mehr. Steuererklärungen für Nicht-Residenten mit Immobilieneigentum in Spanien müssen von JEDEM Eigentümer abgegeben werden.
Das bedeutet: Alle im Grundbuch eingetragenen Personen müssen eine eigene Steuererklärung für Nicht-Residenten abgeben, die in Spanien Immobilien besitzen. Zum Beispiel Kinder, die aus steuerlichen Gründen beim Kauf der Immobilie im Grundbuch eingetragen wurden.
Was passiert, wenn die Steuererklärung nicht abgegeben wird?
Dann kann es zu Sanktionen kommen, bis hin zu einer Kontopfändung. Das sollten Sie unbedingt vermeiden. Hier sind also die fünf Kernpunkte der IRNR noch einmal zusammengefasst. Außerdem der Weblink zum spanischen Finanzamt:
1. Jeder Nicht-Resident, der eine Immobilie auf Mallorca besitzt, ist verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Auch wenn er weder Mieteinnahmen noch andere Einkünfte in Spanien erzielt. Das spanische Finanzamt betrachtet den fiktiven Nutzungswert Ihrer Immobilie als "Einkommen" und will darauf Steuern haben. Ausgenommen sind Spanier und Residenten (die IRPF abgeben) und Eigentümer, die ihre Immobilie über eine Gesellschaft (z.B. deutsche GmbH oder spanische SL) halten.
2. Die Bemessungsgrundlage ist fast immer 1,1 Prozent des Katasterwertes (valor catastral). Dieser Wert kann aus dem jährlichen Grundsteuerbescheid IBI abgelesen werden, der daher vorgelegt werden muss. (Katasterwerte vor 1991 werden mit 2 % besteuert).
3. Auf dieser Bemessungsgrundlage werden Steuern in Höhe von 19 Prozent fällig.
4. Die Steuererklärung ist im Wege der autoliquidación (Selbstveranlagung) abzugeben. Der Steuerpflichtige muss nicht nur die Erklärung erstellen. Er muss auch den selbst errechneten Betrag an das Finanzamt zahlen. Neuerdings kann dieser auch über das deutsche Bankkonto gezahlt werden. Er muss dann in der Erklärung angegeben werden.
Sie können dafür auch einen Steuerberater beauftragen.
5. Es muss ein Formular (modelo 210) online ausgefüllt werden, das Sie auf der Website der Agencia Tributaria (Spanische Steuerbehörde) unter diesem Link finden:
https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/h/ie32100b.html?idi=ES
Achtung! Steuerliche Pflichten für Immobilienbesitzer auf Mallorca - viele Daten werden abgefragt:
- Spanische Steuernummer (NIE),
- Geburtsdatum, Geburtsort, Geburtsland,
- Anschrift des Hauptwohnsitzes in Deutschland,
- Adresse der Immobilie auf Mallorca, Grundsteuerbescheid (IBI)
